地区計画の制度概要

地区計画とは

「地区計画等」とは,都市計画法に定められた都市計画の一つで,住民の生活に身近な地区を単位として,道路,公園などの施設の配置や建築物の建て方などについて,地区の特性に応じて,きめ細かなルールを定めるまちづくりの計画であります。

1.地区計画等

• （1）地区計画（都市計画法第12条の5）
  建築物の用途や形態（建蔽率・容積率・壁面位置・意匠の制限）,垣柵の制限,道路,公園などをきめ細かに定め,良好なまちづくりを推進するもの。
• （2）防災街区整備地区計画（密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律第32条）
  防災上危険な密集市街地において,延焼防止効果のある道路や公園等の整備とあわせて,沿道に耐火建築物を誘導することにより,防災機能の確保と土地の合理的かつ健全な利用を図るもの。
• （3）歴史的風致維持向上地区計画（地域における歴史的風致の維持向上に関する法律第31条）
  歴史的風致にふさわしい用途として歴史的な建造物を利活用することにより,その保全を促し,当該地域の歴史的風致の維持及び向上と土地の合理的かつ健全な利用を図るもの。
• （4）沿道地区計画（幹線道路の沿道の整備に関する法律第9条）
  道路交通騒音の著しい幹線道路の沿道について,公害等の防止と適正かつ合理的な土地利用の促進を図るもの。
• （5）集落地区計画（集落地域整備法第5条）
  市街化調整区域などに用いられるもので,集落地域の特性にふさわしい整備及び保全を図ることが必要とされる区域について,営農条件と調和のとれた良好な居住環境の確保と適正な土地利用を図るもの。

2.制度の特徴

• （1）地区レベルでの詳細な計画であること。
  特定の地区を取りあげて,そのなかで道路・公園等の地区施設,建築物,土地利用に関する事項を総合的かつ詳細に計画します。
• （2）住民の意向を尊重した計画であること。
  住民にとっては身近で日常生活にも深くかかわる都市計画であり,土地建物等を制限する場合があります。そこで,地区計画等では計画案の作成にあたって,関係権利者の意見を求めることが制度にとり入れられています。
• （3）計画決定の主体は市町村であること。
  この制度は地区レベルでの詳細な計画を立てるものであるため,地域の行政を直接担当し,その実情に精通している市町村が計画決定主体となります。これにより,地区の実情に応じたきめ細やかなまちづくりが期待できます。
• （4）計画内容が選べること。
  この制度では計画内容として,道路・公園等の地区施設の配置や規模,建築物等に関する各種制限,土地の利用の制限などがあります。このなかから,地区の実情に合わせて,市町村が関係管理者等の意見を聞きながら計画を策定していきます。
• （5）計画実現方法が選べること。
  この制度では計画の実現を担保する方法として,建築・開発の際に届出を義務づけていることから,その地区だけの条例を制定して建築物等に関する事項をコントロールするもの,さらには予定道路の指定を行うということが可能であり,地区の実情に合わせて計画実現の方法を選択していくことができます。

地区計画の内容

各地区にふさわしい土地利用を実現するため,地区住民等の合意形成を図りながら,建築物の用途や形態,道路,公園などをきめ細かに定め、詳細な土地利用規制を行う制度です（都市計画法第12条の5）。

1.地区計画を定めることができる土地の要件

（1）次のいずれかに該当する市街化区域内の土地の区域

• イ　市街地開発事業等の事業が行われる,又は行われた土地の区域
  （例：白旗廻り・辻堂駅周辺・菖蒲沢境・諏訪ノ棚・辻堂砂場）
  
• ロ　今後,市街化する区域で,不良な街区の環境が形成される恐れのある区域
  
• ハ　現に良好な街区の環境が形成されている土地の区域（例：江の島）

（2）次のいずれかに該当する市街化調整区域内の土地の区域

• イ　住宅市街地の開発等の事業が行われる,又は行われた土地の区域
  
• ロ　今後,市街化していく区域で,不良な街区の環境が形成される恐れのある区域
  
• ハ　現に良好な街区の環境が形成されている土地の区域

2.都市計画に定める主な内容

（1）	地区計画の目標及び区域の整備、開発及び保全の方針
（2）	地区整備計画（次のうち、必要なものを定めます） 1）地区施設の配置及び規模 （地区施設とは,主として街区内の住民の利用のための小さな道路,公園,緑地,広場その他の公共空地などをさします。） 2）建築物等及び建築敷地の制限に関すること ア　建築物等の用途の制限 イ　容積率の最高限度または最低限度 ウ　建ぺい率の最高限度 エ　建築物の敷地面積または建築面積の最低限度 オ　壁面の位置の制限 カ　建築物等の高さの最高限度または最低限度 キ　建築物等の形態若しくは意匠の制限,又は垣若しく柵の構造の制限 3）土地の利用の制限に関すること 現存する樹林地,草地などで良好な居住環境の確保に必要なものの保全を図るための制限に関すること。

地区計画が決定されると

地区計画等は,「地区計画の方針」及び「地区整備計画」によって構成されます。

地区整備計画を定めると,次のような制限を行うことができます。

1.	届出・勧告制度 一定の行為について届出を要するものとし,市町村長は当該行為が計画に適合していない場合には勧告することができる。
2.	建築条例による一般的建築規制の強化 市町村の条例で,地区整備計画において定められた建築物等の制限に関する事項を定めた場合,建築確認の基準とすることができる。
3.	開発許可制度の運用 地区整備計画の区域内にあっては,その計画内容に適合していることが開発許可を受ける基準となる。
4.	道路の位置の指定の特例 地区計画に道路が定められている場合には,特定行政庁（建築基準法第2条第35号,藤沢市の場合は藤沢市長）が行う道路の位置の指定は当該地区計画に即して行う。
5.	予定道路の指定 特定行政庁は,地区計画で定められた道路のうち重要なものについて予定道路の指定を行うことができ,予定道路の区域については道路内建築制限が適用され,将来の道路用地が確実に確保されることになる。

届出・勧告制度について

地区計画の方針のみが決定され,整備計画が定められていない地区については,その地区のまちづくりの方針はまちづくりの指針として働くもので届出の必要はありません（藤沢市の場合、辻堂駅周辺地区地区計画が該当）が,地区整備計画が定められている土地については、土地の区画形質の変更や建築物の建築等に際して,市町村長への届出が必要となり,事業計画の内容が地区整備計画に適合していない場合,それに対する勧告がなされます（都市計画法第58条2）。

建築条例による一般的建築規制の強化について

届出・勧告制度は比較的柔軟な誘導手法ですが,地区整備計画の内容を建築条例（藤沢市地区計画等の区域内における建築物等の制限に関する条例）に定めた場合には,建築基準法上の制限となり,地区計画等の内容に適合しなければ建築確認済証が交付されません（建築基準法第68条の2）。

開発許可制度の運用について

開発許可を要する行為については届出は不要（都市計画法第58条の2第1項第5号）ですが,開発許可の際に開発行為の設計内容が地区整備計画に適合しなければ,開発行為自体が許可されません（都市計画法第33条第1項第5号）。